ABC Catastral

ABC Catastral


La información contenida en la base catastral es dinámica, pues corresponde a todas las transformaciones realizadas a nivel predial producto de distintas transacciones inmobiliarias.

Acorde con la normativa nacional, los procesos con los cuales catastro captura la información de los predios para alimentar la base de datos catastral corresponde a:

1. La formación catastral

Es la incorporación por primera vez de la información de los predios y su registro en bases de datos. La formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información de los terrenos y edificaciones, en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. La información obtenida se registrará en la ficha predial y en los documentos gráficos.

2. La conservación

Se realiza a solicitud de los propietarios o poseedores (radicados) respecto a los cambios experimentados en la propiedad inmueble. La conservación consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus aspectos físico, jurídico, económico y fiscal.

3. La actualización de la formación catastral

Se realiza de manera masiva cada 5 años (censo inmobiliario), consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.

Importancia de la base de datos de Catastro

La dinámica inmobiliaria exige con mayor frecuencia información oportuna y de calidad, que facilite la planeación y la toma de decisiones a nivel de municipio, es por eso, que aunque el catastro ha sido comúnmente asociado a la base para el cobro del impuesto predial, sus utilidades son mucho más amplias, pues representa una de las bases de datos más completas y actualizadas del municipio, con importantes impactos en la ciudad como:

Beneficios generales

  • Una mejor planeación de la ciudad en términos de obras viales, de infraestructura, espacios de recreación etc. acordes a las necesidades reales de cada comuna y cada corregimiento.
  • La definición de políticas públicas en el mediano y largo plazo.
  • Planeación urbana y rural.
  • Beneficios para el Municipio
  • Base para la planeación de la ciudad: real uso del suelo, valores del suelo para la localización de proyectos VIP, estadísticas sobre la dinámica inmobiliaria.
  • Base para promover la equidad tributaria y sostenibilidad fiscal del municipio: los predios debidamente inscritos de acuerdo a sus condiciones físicas, los predios de mayor valor contribuirán en mayor proporción y viceversa.
  • El fortalecimiento de las finanzas Municipales.
  • Armonización de la base predial de la Administración Municipal: las entidades municipales trabajando sobre la misma información actualizada.

Beneficios para el propietario

  • La seguridad jurídica de la propiedad.
  • El saneamiento de la propiedad.
  • Equidad tributaria.
  • Postulación a subsidios de vivienda.
  • Transacciones de compra venta.
  • Instalación rápida de servicios públicos.
  • Participación en programas de titulación y legalización.

 

Aquí conocerás algunas definiciones básicas relacionadas con el tema catastral, además de resolver inquietudes respecto al avalúo de tu vivienda o resultados de la actualización.

 

Generalidades
  • Catastro es la oficina responsable de las técnicas del trabajo para mantener actualizado el inventario de predios públicos y privados en Cali, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

  • Predio es una posesión inmueble, tierra o hacienda, no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas, individualizados con una matrícula inmobiliaria.

  • Destino económico es la actividad económica de explotación de un predio, construcción o terreno, de conformidad con la actividad predominante que en él se desarrolle, ya sea residencial, comercial, institucional, religioso, etc.

  • Ficha catastral es el documento de la identificación de un predio, donde se consigna la información correspondiente al inmueble, con los datos físicos, jurídicos y económicos del mismo. Es uno de los productos comercializados en la Subdirección de Catastro, disponible al servicio de los ciudadanos.

Avalúos
  • Avalúo es la valoración económica que se hace de un bien inmueble, realizado por medio de un dictamen técnico imparcial, de acuerdo a sus características físicas, de uso, de investigación y el análisis del mercado.

  • Avalúo comercial es el precio de un inmueble para realizar una transacción comercial (para una venta), teniendo en cuenta las condiciones del mercado.

  • Avalúo catastral corresponde a un porcentaje del valor de los predios obtenido mediante la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario. Son los que el municipio aplica para la liquidación del Impuesto Predial Unificado y demás gravámenes.

  • ¿Cuál es el tope mínimo del valor del avaluó catastral respecto al valor comercial?
    Conforme lo establece el parágrafo del art. 24 de la Ley 1450 de 2011 (Plan Nacional de Desarrollo 2010/14) el avalúo catastral de los bienes inmuebles no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial, ni tampoco superarlo.

  • ¿Cómo se calcula el avalúo catastral? El avalúo catastral depende de la condición jurídica del predio, si posee o no reglamento de propiedad horizontal.

    1. Predio en no propiedad horizontal (NPH) = valor terreno + valor construcción
    2. Predios en propiedad horizontal PH = valor integral

    AVALÚO = Terreno (Área Terreno x Valor Terreno) + Construcción (Área Construcción x Valor Construcción) + Anexo* (Área Construida x Valor Construcción)

    *Ejemplos de anexos: enramadas, toboganes, tanques, marraneras, corrales, gallineros, establos, kioscos, canchas, patios cubiertos, entre otros.

     
    Valor del terreno Valor de la construcción
    • Ubicación
    • Uso
    • Barrio
    • Tipo de construcción
    • Vías de acceso
    • Puntaje
    • Cercanías a sitio relevantes
      (positivos - negativos)
    • Tipología
    • Vetustez
    • Norma de uso
    • Estado de conservación

     

  • ¿Por qué puede variar el avalúo catastral?
    El avalúo catastral puede variar debido a los cambios físicos o económicos presentados en los predios:

    1. Cambio físico: el área de terreno y el área de la construcción, por el cambio en el destino o el uso del predio y en las características constructivas del mismo.
    2. Cambio económico: cambios en el valor del m2 del terreno, m2 de la construcción o m2 de los anexos debido a la dinámica del mercado inmobiliario.

     

  • ¿Cada cuánto se ajusta el valor del avalúo catastral?
    El valor de los avalúos catastrales, se ajustarán anualmente a partir del 1 de enero de cada año, en un porcentaje determinado mediante Decreto Municipal teniendo en cuenta:

    Actualización de la formación catastral: se realiza con base a los resultados del Censo Inmobiliario cuando se realizan actualizaciones catastrales como la realizada en 2018 para el área urbana o en 2016 para el área rural. En las actualizaciones catastrales se ajustan los valores del suelo de toda la ciudad y se revisan de manera masiva las construcciones que han presentado mayores cambios. En las actualizaciones catastrales no hay límite para el incremento de los avalúos.

    Conservación: Cuando no hay actualización catastral, los avalúos catastrales se incrementan de un año a otro según un porcentaje denominado Índice de Valoración Predial - IVP, el cual tienen en cuenta el comportamiento del mercado inmobiliario de un año con respecto al anterior.

    Índice de Valoración Predial: es un indicador que permite estimar la variación porcentual en los precios de los predios del municipio para cada año, basados en los avalúos comerciales que reflejan la dinámica del mercado.

  • ¿Qué se hace con los avalúos catastrales?
    Una vez se haya determinado el avalúo catastral de las propiedades, la Subdirección de Catastro entrega a la Subdirección de Impuestos y Rentas, la base gravable para aplicar las tarifas correspondientes del Impuesto Predial.

  • Diferencias entre IVP - Índice de Valoración Predial e IPC - Índice de Precio al Consumidor.
    IVP - Indicador que permite estimar la variación porcentual en los precios de los predios, reflejando la dinámica del mercado inmobiliario. (Ley 1607 de 2012, Artículo 190)

    IPC - Indicador económico que mide las variaciones de los precios de un determinado conjunto de bienes y servicios representativos del consumo en los hogares del país. Este índice cuantifica la inflación a nivel nacional. (Ley 242 de 1995)

    Como se puede ver, el IVP y el IPC miden aspectos diferentes, por lo cual, los predios se incrementan de la misma manera que los precios del consumidor.

  • ¿Cuál es la base gravable del Impuesto Predial Unificado - IPU?
    La base gravable del IPU, es el avalúo catastral resultante de los subprocesos de formación, actualización o conservación.

  • Diferencia entre Catastro e Impuesto predial

     
    Catastro Impuestos y Rentas
    Fija los avalúos catastrales: Consiste en determinar el valor catastral de los predios. Impuesto del orden municipal que grava los bienes inmuebles ubicados dentro del municipio: factura de impuesto predial unificado.
    El valor catastral depende del comportamiento del mercado inmobilario. Sube de acuerdo al TOPE que no debe superar el 100% del IPU año anterior (Decreto extraordinario 411.0.20.0259 de 2015)
  • ¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el avalúo catastral de mi predio?
    Antes de solicitar una revisión de avalúo en la oficina de Catastro, verifique lo siguiente:

     

    1. Que el avalúo catastral no supere el valor comercial. Una manera de verificar este valor sería respondiendo lo siguiente - ¿vendería mi predio por debajo del valor que aparece en el avalúo catastral?
    2. Que las áreas de terreno y construcción (metros cuadrados) del predio censado correspondan con los de su propiedad (títulos y físicos).
    3. Que el destino económico censado sea el correspondiente con el de su inmueble (habitacional - comercial - religioso - institucional, etc.)

    Si respondió positivo a una de las anteriores preguntas, proceda a solicitar la revisión de su avalúo catastral.

     

  • ¿A qué se refiere la autoestimación del avalúo catastral?
    Artículo 141: Es el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras, de presentar antes del 30 de junio de cada año ante la correspondiente autoridad catastral, la autoestimación del avalúo catastral. En los municipios donde no hubiere oficina de catastro, su presentación se hará ante el Tesorero Municipal.

    Dicha autoestimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de uso.

Actualización
  • ¿Qué es actualización catastral?
    Es la actualización masiva de la información catastral y debe realizarse obligatoriamente cada cinco años por Ley. La última actualización rural se realizó en 2016 con vigencia en 2017 y la actualización urbana se realizó en 2018 con vigencia 2019.

  • ¿Qué se actualizó en 2018?
    Todos los predios de las 22 comunas del área urbana de Santiago de Cali.

  • ¿Cómo se hizo la actualización urbana 2018?
    Se realizó todo el procedimiento indicado por el IGAC. Un grupo de reconocedores visitó aquellos predios que habían tenido cambios significativos en los últimos años (en áreas, acabados, usos, etc.). También se actualizó el valor de la tierra.

  • ¿Qué son las zonas homogéneas geoeconómicas?
    Son áreas con características físicas comunes a través de las cuales se determinan el valor del metro cuadrado del suelo y de la construcción en la ciudad, clasificándolo por su topografía, vías, servicios públicos, entre otros, y en cuanto a su valor económico según el mercado inmobiliario, para que los propietarios puedan tener una valoración del predio. Las zonas económicas de Cali se pueden adquirir en http://www.cali.gov.co/tic/publicaciones/139586/portal-del-ciudadano/

  • ¿Por qué si mi predio no fue visitado hubo incremento en el avalúo?
    Porque en la ciudad se actualizaron los valores del suelo, teniendo en cuenta las características físicas y las normas urbanas del POT del 2014.

  • ¿Cuál es el impacto en la actualización de las variables catastrales?
    La información capturada, es lo que se refleja en el avalúo catastral y por ende en la factura de impuesto predial para la vigencia 2019.

  • ¿Qué grandes cambios tuvo la actualización urbana de 2018?
    Se actualizó el valor del suelo teniendo en cuenta las ventajas y restricciones del POT vigente. Se actualizaron las fórmulas de cálculo del avalúo catastral y el estrato ya no influye en el valor avalúo.

  • ¿Qué acto administrativo adoptó la actualización 2018?
    La resolución S-85 de 28 de diciembre de 2018 aprobó la renovación de la inscripción catastral de los predios actualizados de las 22 comunas de la zona urbana del municipio de Santiago de Cali, para la vigencia fiscal del año 2019. Está disponible en el boletín de comunicaciones oficiales de la Alcaldía.

  • ¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con el nuevo avalúo de mi predio?
    Solicitar ante la subdirección de Catastro, una revisión de avalúo.

Marco normativo

Ley 14 de 1983 - Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones. Capítulo I - Normas sobre Catastro, Impuesto Predial E Impuesto De Renta Y Complementarios.

Ley 44 de 1990 - por la cual se dictan normas sobre catastro e impuestos sobre la propiedad raíz, se dictan otras disposiciones de carácter tributario, y se conceden unas facultades extraordinarias..

Ley 1450 de 2011 - Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2010-2014 "Todos por un nuevo país - Art. 24 Formación Y Actualización De Los Catastros. - ...El avalúo catastral no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial.

Ley 1753 de 2015 - Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014¬2018 "Todos por un nuevo país - Art. 104 Catastro multipropósito.

Ley 1607 de 2012 - Por la cual se expiden normas en materia tributaria y se dictan otras disposiciones - Art. 190. Índice Catastros Descentralizados.

Decreto Nacional 3496/83 - Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones.

Resolución 70 de 2011 - Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral.

Resolución 1055 de 2012 - Por la cual se modifica parcialmente la Resolución 70 del 4 de febrero de 2011.

Resolución 0829 de 2013 - Por la cual se modifica parcialmente la Resolución número 70 del 2011, modificada por la Resolución número 1055 del 2012.

Resolución Conjunta 1732 de 2018 - Por medio de la cual se establecen lineamientos y procedimientos para la corrección o aclaración, actualización, rectificación de linderos y área, modificación física e inclusión de área de bienes inmuebles.


Descargue aquí

Nombre:
Tablas Destinos Econcómicos 2019.pdf 0.62Mb 07/10/2019
Descripción:

Tablas de destinos económicos 2019


 

 

 


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Fecha de publicación 25/07/2019
Última modificación 28/02/2022

Versión 7.0.1

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